Valor y precio

Es conocido por todos que uno de los factores determinantes que ha provocado la situación actual de crisis en España, es el estallido de la burbuja inmobiliaria que durante varios años se ha ido cocinando. El hecho es grave, desde la perspectiva que estamos hablando de un bien de primera necesidad con el que se ha estado especulando, provocando de esta manera enriquecimiento y empobrecimiento de manera paralela tanto a familias como a empresas. Puesto lo que parecía riqueza ahora puede desencadenar en la ruina de quien quiso emprender su vida de manera independiente o buscar una segunda vivienda de retiro, de quien quiso invertir o de aquellos que querían entrar el la dinámica de ganar dinero fácil; desgraciadamente durante unos años se han estado confundiendo los conceptos de valor y precio.

La depreciación de los activos inmobiliarios es uno de los grandes riesgos para las entidades financieras y las familias. A partes iguales y de manera permeable se pasa esta responsabilidad; porque tener la obligación de seguir pagando una cuota mensual de una hipoteca teniendo en cuenta que si intentases vender esa vivienda en el mercado, actualmente el precio sería menor que lo que nos queda de hipoteca. Esto ya le pasa a más del 20% de los norteamericanos, se desconocen los datos en España, pero me temo que rondarán esa cifra a día de hoy y seguramente en 2009 y 2010 crezca de manera relevante. Pero, ¿quién tiene el problema realmente, las familias o los bancos? La respuesta a esta pregunta es más compleja de lo que parece, porque aunque el contrato hipotecario obliga a acudir al pago de la hipoteca con las garantías personales, serán muchas las familias que no puedan cumplir con el pago porque no tengan trabajo y se les hayan acabado las prestaciones sociales; entonces el problema parece del banco, ¿cuántas hipotecas puede soportar impagadas? ¿Cuántas ejecuciones por debajo de su valor de deuda pueden hacer? ¿Cuánto dinero han invertido de nuestros ahorros en el mercado inmobiliario? ¿Qué papel puede jugar la "desinflación" o la probable deflación en el futuro? Estas respuestas pueden llevar consigo asumir la quiebra de alguna entidad financiera y no me atrevo a responder, todavía.

A continuación dejo un interesante artículo publicado en Expansión tratando sobre este tema. El problema añadido es que parece que asoma la deflación, pero no creo que las hipotecas se reduzcan como los precios y probablemente los salarios. Como última reflexión lanzo una pregunta: ¿cuántas familias animadas por las bancos incluyeron dentro de sus hipotecas préstamos personales y demás compras de automóviles y demás dando por supuesto la revalorización perpetua de su vivienda?

http://www.expansion.com/2009/03/10/inversion/1236723394.html

El frenazo inmobiliario sube el riesgo de las hipotecas suscritas en 2006 y 2007.

Publicado el 11-03-09 , por María Martínez.

La caída de los precios inmobiliarios está erosionando la garantía de los préstamos suscritos en el auge económico. Sólo en 2006 y 2007 se formalizaron hipotecas por 625.000 millones.

La caída del precio de los inmuebles está aumentando el riesgo de garantía de la cartera hipotecaria de la banca, con independencia de la capacidad de pago de cada cliente. La erosión afecta, sobre todo, a los préstamos suscritos en los años de máximo auge del mercado inmobiliario.

Según cifras de la Asociación Hipotecaria Española, sólo en 2006 y 2007, empresas y particulares formalizaron préstamos por 625.416 millones de euros, aprovechando el respaldo que durante años ofreció la acelerada revalorización de los inmuebles.

Si sólo se consideran las hipotecas suscritas en 2006 (los primeros ecos de la crisis subprime ya acentuaron en 2007 las restricciones crediticias), la cifra cae a 328.319 millones. El 48,5% de este importe son hipotecas sobre viviendas y el resto son préstamos con un derecho real sobre solares, fincas rústicas u otros inmuebles.

Distintos factores influyen en la mayor incertidumbre de estos créditos. Puesto que se suscribieron en el pico del ciclo inmobiliario, el valor de la garantía podría ser hoy inferior al que ésta tenía cuando se firmó el préstamo. Además, el importe medio de las hipotecas es superior al concedido en años anteriores. En 2007, por ejemplo, el saldo medio de la hipoteca para vivienda alcanzó los 149.000 euros, frente a los 110.000 de 2004.

La valoración de los inmuebles que respaldan la cartera hipotecaria de la banca es determinante, pues una caída de las tasaciones podría elevar el riesgo de crédito y por tanto, aumentar las exigencias de recursos de las entidades. De hecho, la regulación sobre solvencia obliga a bancos y cajas a revisar con una periodicidad mínima de 1 y 3 años, respectivamente, la valoración de los inmuebles ligados a las hipotecas.

En escenarios excepcionales, la normativa es más exigente. “Siempre que las condiciones del mercado u otras circunstancias indiquen que los precios [de los inmuebles] pueden estar experimentando variaciones significativas (...) que pudieran afectar a la reducción del riesgo de crédito conseguida mediante las garantías sobre inmuebles, se deberán efectuar valoraciones adicionales del conjunto de inmuebles vinculados a los préstamos afectados”, dice el Banco de España sobre recursos propios mínimos.

Distintos actores del sector financiero coinciden, sin embargo, en que esta excepcionalidad aún no se da. Los inmuebles que actúan de garantía no han sufrido un fuerte deterioro y en consecuencia, “sólo se están realizando nuevas valoraciones de forma puntual”, dicen en el sector.
Algunos datos avalan este argumento. Las cifras del Ministerio de Vivienda apuntan que el precio de la vivienda libre sólo se contrajo un 3,2% interanual en 2008. Según la sociedad de tasación Tinsa, el valor de la vivienda libre todavía era en enero de 2009 un 3,6% superior al de enero de 2006.

Pero hay indicios que dibujan un panorama más incierto. Los propios bancos están realizando tasaciones extraordinarias de los activos de sus fondos inmobiliarios para adecuarlos “a la realidad del mercado”. En las memorias anuales algunas entidades reconocen que “el mercado hipotecario sufren una caída en el valor de los inmuebles”.

Con todo, hay un factor que protege la cartera hipotecaria de esta depreciación: el porcentaje financiado del precio de compra del inmueble o loan to value (LTV). En términos generales, el porcentaje de financiación asciende al 70%. Por tanto, las tasaciones deberían caer más del 30% antes de que el valor del inmueble se sitúe por debajo del importe del crédito.

Pendientes de 2009“La cobertura de protección de préstamos hipotecarios ha mejorado. El importe medio del préstamo sobre el valor de tasación de la producción hipotecaria de 2008 [en clientes particulares] ha sido de un 59% frente al 62% en 2007”, indica una entidad en la información remitida a la CNMV.

“El número de préstamos cuyo LTV es superior al 80% ha disminuido hasta menos del 5% frente al 22% de 2003”, explica la documentación. “A 31 de diciembre, la media del importe pendiente de cobro de los préstamos es el 55% del valor razonable de las garantías hipotecarias”, explica otro banco en su informe anual.

Los expertos coinciden en la existencia de esta cobertura. “Pero el problema puede estar en lo que va a pasar en 2009”, explican en una auditora. “Habrá que volver a valorar la cartera hipotecaria. Es como la mora. Todo el mundo sabe que va a aumentar en 2009. Pero las provisiones las calculas con la morosidad que tienes hoy”, indican.

Bienvenidos

Hola, bienvenidos, desde las palabras aquí publicadas parte el más profundo deseo de transmitir la realidad económica y social que estamos viviendo actualmente. Las noticias y comentarios que se irán publicando buscarán, desde un punto de vista crítico y sarcástico, la verdad del mundo que nos ha tocado vivir, de nuestro trabajo, sobre la crisis, de las posibilidades que tenemos para nuestro futuro.

La primera entrada es para una visión actual de la crisis en España, Michele Boldrin en un artículo publicado en El País nos acerca de manera muy acertada a la actuación del gobierno español y cómo están malgastando los recursos de los contribuyentes. Nuestro dinero se utiliza en empresas que están muertas, en vez de preocuparse de invertir en subsidios, formación de los trabajadores, reformar la vergonzosa educación o apostar por el cambio en nuestro sistema productivo.

Se está tirando nuestro dinero con tanto plan de rescate mientras se podría estar pagando el paro a las personas que ya se les ha acabado y formar a aquellos que no encuentran trabajo para poder encontrarlo. Seguimos en la cultura del subvencionismo (comprar) y desacreditando la cultura de incentivar (premiar); de esta manera se ha instaurado la mediocridad y la comodidad, esperemos que no sea demasiado tarde para cambiar.

http://www.elpais.com/articulo/opinion/crisis/mundial/crisis/elpepuopi/20090304elpepiopi_12/Tes

La crisis mundial y nuestra crisis.

La economía española necesita una reestructuración. El Gobierno debe adoptar medidas para convertirla en atractiva para las empresas innovadoras: educación, I+D+i, flexibilidad laboral y reactivación del flujo crediticio.

MICHELE BOLDRIN 04/03/2009

Mientras se agudiza la crisis, la España que debería impulsar el cambio mira hacia otro lado, justificándose en que las causas de la crisis son externas y pensando que poco se puede hacer desde dentro. Se equivocan una vez más -como ya se equivocaron durante casi dos años con lo de la "desaceleración"- y la situación es lo suficientemente grave como para empezar a preocuparnos.

El objetivo debe ser el apoyo a los que asumen riesgos y no la protección de los que se equivocaron.

Señor Solbes, ¿qué sentido tiene ahorrar en la bonanza si no es para gastar en la adversidad?

No cabe duda de que la crisis financiera originada al otro lado del Atlántico ha adelantado en algo nuestra crisis, pero su impacto no va más allá de esto: adelantar una crisis que hubiera llegado de cualquier manera. Ésta es también nuestra recesión. La cuestión, por tanto, no es qué se puede hacer para suavizar los efectos de la tormenta externa, sino qué se debe hacer para gestionar la reestructuración de la economía española desde dentro, cómo se pueden crear las condiciones para generar otro largo periodo de crecimiento económico.

Nadie sabe con certeza cuáles serán los nuevos sectores dinámicos de la economía española. Por este motivo, no es una buena idea conceder subsidios gubernamentales para éste o aquel sector por su supuesta "relevancia estratégica". La relevancia estratégica la determinan las fuerzas que rigen los mercados mundiales y los expertos la descubren siempre con posterioridad. Además, no hay duda de que constructoras y promotoras no son sectores estratégicos y tampoco lo serán durante bastante tiempo. Dejemos, por tanto, que quiebren las promotoras fallidas sin desperdiciar recursos públicos en ésta u otra empresa. Entonces, ¿los trabajadores perderán sus empleos y los bancos sus préstamos? La respuesta es afirmativa. Pero existen formas mejores de afrontar estos problemas que ofrecer subsidios a las compañías fallidas. ¿Por qué el Gobierno ha de reparar las pérdidas surgidas por una mala inversión empresarial? Cuanto antes quiebren las promotoras fallidas tanto antes volverá a hacerse líquido el mercado de las casas.

Pero los problemas verdaderos ya no están en el sector de la construcción residencial, que seguirá despidiendo trabajadores varios meses más, sino dónde podrán encontrar un empleo estable y productivo estos trabajadores excedentarios. El crecimiento industrial de China, India, Brasil, y otras economías emergentes -además de haber sido, junto a la política monetaria demasiado expansiva, la causa fundamental de la crisis- continuará siendo el fenómeno dominante en la escena económica mundial en las próximas décadas. Si este es el caso, nos enfrentamos con el problema siguiente: dado que esos países pueden producir muchos bienes con unos costes menores que nosotros, y lo harán en cuanto se les presente la oportunidad, tenemos que aprender a producir los bienes que estos países todavía no saben producir.

Es decir, ¿cómo convertimos a España en un país atractivo para empresas innovadoras, de nueva tecnología y, por ende, con alta movilidad internacional? Estas empresas buscan países donde el trabajo sea de alta calidad, los servicios eficientes, la carga fiscal sobre la renta de sus trabajadores moderada. No hay otras soluciones que más y mejor educación de la fuerza laboral, mayor nivel de I+D+i y mucha más flexibilidad en el mercado laboral, que incentiven la inversión y faciliten el cambio tecnológico que nuestro tejido productivo necesita.

En concreto, más allá de triplicar el gasto en I+D+i, estos objetivos requieren ir con verdadera determinación hacia: a) una drástica e inmediata reforma para que las universidades compitan y se recompense y reconozca a las mejores; b) una reducción del tipo marginal del impuesto sobre la renta para los empleos de alta productividad; c) una rebaja sustancial en la tributación de las ganancias de capital que provengan de nuevas inversiones productivas, y d) la reanudación del proceso de liberalización, largo tiempo parado, desde la comunicación hasta los servicios profesionales, la distribución, la energía y los transportes. Desde hace más de 10 años se habla de estas reformas sin que ningún Gobierno se haya atrevido a empujarlas de forma definitiva, todos aparentemente satisfechos de que "todo iba bien". Pero el actual Gobierno, por poco que le guste, ya no tiene alternativas: o bien pone en marcha drásticas reformas, o bien le espera el fracaso.

Ahora bien, estas medidas, por absolutamente urgentes y necesarias que sean, no son suficientes, ya que no resuelven tres problemas fundamentales a los cuales nos tenemos que enfrentar en el más inmediato presente: 1.- ¿qué hacer para que el crédito vuelva a llegar a la inversión?; 2.- ¿qué hacer con las empresas que quiebran?, y 3.- ¿cómo facilitar la contratación de desempleados por parte de las nuevas empresas?

Para empezar, es necesario reactivar el flujo crediticio. Un mayor protagonismo del ICO y de otras entidades públicas es útil, pero no es, en absoluto, suficiente. Hace falta que se "desahogue" y vuelva a funcionar el sector financiero, componente importante que parece estar en paro voluntario. ¿Es posible, entonces, facilitar rápidamente la entrada de otras instituciones financieras en el mercado nacional? Yo creo que sí, siempre y cuando el Gobierno y el Banco de España quieran hacerlo.

No todos los bancos del mundo están parados, y varios van buscando oportunidades para invertir. Además, ante la probable reestructuración del sistema financiero español, y para evitar una excesiva concentración, hace falta que más bancos entren en el mercado nacional, aunque sea a costa de comprar bancos y cajas españoles que se encuentren en situación de debilidad estructural. Por esta razón, es bueno acabar con los subsidios, implícitos o explícitos, para los bancos y cajas con problemas, que, es evidente, no son todos.

La política apropiada no es regañar a los bancos porque no hacen lo que el Gobierno desea. Es bueno que los bancos piensen en sus negocios, en tener beneficios, mientras que el Gobierno y el Banco de España se dedican a favorecer la máxima elasticidad de oferta en el sector financiero y la seguridad de los depositantes. A cada uno su trabajo, y que nunca se acabe la paciencia de nadie.

Asimismo, las empresas que quiebran despedirán a los trabajadores y éstos tendrán que buscar un nuevo empleo. Esto implica que, al mismo tiempo que se facilite el ajuste laboral, el dinero público debe gastarse en ofrecer a estos trabajadores una ampliación de su seguro de desempleo, una buena política de formación y fuertes incentivos para que encuentren un nuevo trabajo cuanto antes. La investigación sobre este tema no es sólo muy extensa, sino que también es clara y efectiva: todo lo que nuestros políticos tienen que hacer es consultar con algunos de los expertos mundiales que tienen la ventaja de ser españoles o hispano parlantes.

En cualquier caso, se debería introducir un programa que permita fuertes reducciones de la carga fiscal sobre el salario para aquellos trabajadores despedidos que encuentren un nuevo empleo. O, alternativamente, introducir la posibilidad de convertir las prestaciones por desempleo en bonificaciones para el empleo para aquellos que encuentren trabajo antes de que las prestaciones se acaben.

Puesto en forma de eslogan, el objetivo de las políticas económicas debe ser la fluidez y no la rigidez, el cambio y no la conservación, el apoyo a los que corren riesgos y no la protección a los que se equivocaron. Para hacer nuevas tortillas, hay que romper unos cuantos huevos.

Éste -pero en conjunto y no en pequeñas y tímidas piezas- es el paquete económico que el Gobierno de España puede -y debe- introducir ya. El hecho de que, dos años después del inicio de nuestra crisis, no se haya tomado todavía ningún tipo de medida drástica como las apuntadas aquí es un grave error de política económica.

¿Alcanzará el déficit público niveles del 7-8% del PIB, o más, durante un par de años como consecuencia de estas medidas? Seguramente sí. ¿Pero para qué tener una ratio inferior al 40%, de deuda pública respecto al PIB, si no es para permitir que se suba hasta el 60% en circunstancias como las actuales? Ésta es una cuestión seria. ¿Qué sentido tiene, estimado señor Solbes, ahorrar tanto en los tiempos de bonanza si no es para gastarlo en los tiempos de adversidad? Estas medidas se deberían haber tomado hace dos años pero no se hizo. Aunque nunca es demasiado tarde o, al menos, eso es lo que esperamos todos.

Michele Boldrin es catedrático de la Washington University en St. Louis y director de la Cátedra Repsol en FEDEA.